Les Français sont de plus en plus nombreux à comprendre qu’investir dans l’immobilier est un bon moyen pour assurer ses vieux jours. Mais une question se pose : est-il plus intéressant d’investir dans l’immobilier ancien plutôt que dans le neuf ? Pour y répondre, voici une présentation générale de l’investissement dans l’immobilier ancien.
Investir dans l’immobilier ancien à vendre ou à louer.
Pour une personne souhaitant investir dans l’immobilier avec un petit budget, l’achat d’un appartement ou d’une maison en mauvais état pourrait être une solution. Dans ce cas, le nouveau propriétaire devra procéder à la rénovation de la maison, dans le but de la revendre avec une plus-value. Pour cela, le propriétaire bénéficie d’un atout majeur : la défiscalisation des travaux.
En effet, le coût des travaux peut être déduit des loyers versés par le locataire. Mais il existe d’autres avantages fiscaux : si le propriétaire effectue de grosses rénovations, avec un coût des travaux qui dépasse les revenus encaissés, le surplus pourra être déduit de ses autres revenus.
Où trouver un bien immobilier ancien à acheter ?
Dus aux encombrements des villes, la plupart des constructions neuves (immeubles, appartements ou maisons récemment construits ou en cours de constructions) se situent en périphérie. Les maisons et appartements anciens, quant à eux, se trouvent au cœur de la ville, près des écoles, des commerces, des lieux de travail. Cet emplacement est un atout majeur lors de la revente du bien immobilier. C’est un des avantages de l’ancien.
Il est important de bien choisir le bien immobilier qu’on veut acheter, et pour trouver un bien immeuble ancien, on peut bien sûr compter sur les agences immobilières.
Mais il est également judicieux de contacter des notaires, car les héritiers demandent souvent à leur notaire chargé de la succession de vendre leur héritage immobilier. Prospectez également les ventes aux enchères, car il est possible d’y trouver des ventes immobilières volontaires ou forcées (par adjudication suite à une saisie du logement pour défaut de paiement de crédit).
Combien coûte la rénovation d’un immobilier ancien ?
Le budget à prévoir pour la rénovation dépendra en grande partie de l’état du bien acheté. Pour éviter les mauvaises surprises, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un architecte pendant la visite du bien à acheter. Il pourra faire une estimation globale de l’état des lieux, et il sera par la suite possible d’établir un devis estimatif des travaux à réaliser, et par la même occasion d’évaluer à combien le bien pourra être revendu.
Il faudra également prendre en compte le budget à allouer à la main-d’œuvre qui interviendra dans la rénovation du bien immobilier. Sachez que le coût de la main-d’œuvre dans les grandes villes (comme Paris) est plus cher qu’en province.
En général, la rénovation d’un logement coûte environ 1000€/m², mais ce chiffre peut augmenter ou diminuer selon la taille du bien. La performance énergétique et l’humidité du bien sont prises en compte lors de la revente de celui-ci : les travaux concernant la cuisine, la salle de bains et l’isolement (chauffage avec des radiateurs à hauts rendements, fenêtre double vitrage) doivent être réalisés en priorité.
Comment garantir une bonne rentabilité pour son investissement ?
Un coût des travaux élevé (impliquant un gros investissement dans la rénovation) pourrait faire considérablement diminuer le prix de vente. Pour bien rentabiliser son investissement, il faudra donc faire des économies sur les travaux, en choisissant scrupuleusement les prestataires et les matériaux proposant le meilleur qualité-prix. Toutefois, il faut éviter de favoriser un prix attractif aux dépens de la qualité des travaux.
Un bien immobilier entièrement rénové sera plus facile à vendre (ou à louer) par la suite, et même parfois à un prix plus élevé. En effet, les locataires ou les nouveaux acheteurs préfèrent investir dans un bien où ils n’auront à effectuer aucuns travaux. Mais c’est avant tout une question d’objectifs et de stratégie.
L’emplacement du bien immobilier est également un facteur décisif. Par exemple, un logement situé en pleine campagne, bien que moins cher, sera probablement moins facile à louer qu’un logement situé en plein centre-ville. Il sera donc moins rentable malgré son prix peu élevé. Il faut aussi prendre en compte la fiscalité.
Quels sont les dispositifs favorisant l’investissement dans l’immobilier ancien ?
La Loi Malraux : en réalisant des travaux de rénovation sur un immeuble ancien et le mettant en location pendant au moins 6 ans, le propriétaire bénéficiera d’une réduction d’impôts sur le montant des travaux effectués suivant la localisation de l’immeuble.
Vous avez maintenant plus d’informations sur l’investissement dans l’immobilier ancien. En choisissant judicieusement le bien à acheter et en planifiant correctement les rénovations à effectuer, vendre ou louer un logement ancien peut être une opération très rentable.