Acheter un bien immobilier est un investissement à long terme qui permet d’avoir des revenus supplémentaires, permettant ainsi d’assurer une retraite confortable. Cependant, comme dans tout investissement, il est primordial de s’assurer que l’opération soit rentable. Alors comment calculer la rentabilité de son investissement immobilier ?
Le rendement brut de son investissement immobilier
Le rendement brut est obtenu en divisant le loyer brut perçu sur un an par le montant de l’achat du bien immobilier (en prenant en compte les frais liés à cet achat, comme les frais de notaire, les frais d’enregistrement…), le tout multiplié par cent pour avoir un résultat en pourcentage. Il s’agit en réalité d’un indicateur relatif de rentabilité qui pourra être utilisé pour comparer deux projets d’investissement.
Plusieurs facteurs entrent en compte dans le calcul du rendement brut, comme la qualité du bien immobilier : il ne faut pas se fier uniquement au taux nominal du rendement. En effet, l’état du logement joue un grand rôle dans le calcul de rentabilité.
Par exemple, un appartement acheté à un prix très bas pourrait à première vue paraître rentable. Mais si de gros travaux doivent être réalisés par la suite, alors il le deviendra beaucoup moins. D’autres facteurs comme la polyvalence du bien et la qualité de la demande doivent également être pris en compte.
Le rendement brut peut être amélioré en négociant le prix d’achat du bien à la baisse, en augmentant les loyers (en tenant compte des conditions spécifiques dans la loi sur les loyers), et en améliorant la qualité du bien en effectuant des rénovations rentables.
Le rendement net
Le rendement net est un indicateur de rentabilité plus précis que le rendement brut, car il prend en compte les frais ainsi que les charges qui viennent en déduction des loyers. Pour calculer le rendement net, voici les facteurs déterminants :
- – Le chômage locatif : il s’agit d’un vide locatif, en attendant de trouver un locataire, ou en cas de défaut de paiement du locataire. Il est conseillé de compter un ou deux mois de chômage par an en moyenne.
– Le revenu cadastral : la fiscalité immobilière (l’impôt sur les revenus et le précompte immobilier) doit également être déduite du rendement brut.
– Les frais de gestion
– Les frais d’assurance : le propriétaire doit assurer son bien immobilier contre l’incendie
– Les frais propriétaires : ces frais permettent de couvrir les réparations et rénovations ne relevant pas des charges de location normales
– Les dépenses éventuelles destinées aux travaux de structure (façade, toiture…) et d’entretien
– Les frais d’agence pour la gestion permanente de votre bien, ou pour trouver un locataire
– Le remboursement de l’emprunt contracté pour acheter le bien immobilier. En effet, la majorité des Français doivent emprunter pour investir dans la pierre.
Si malgré ces informations, vous avez encore du mal à calculer la rentabilité de votre investissement, sachez qu’il existe des simulateurs de rentabilité disponibles en France depuis le début de l’année 2015. On peut notamment citer l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), le site rendementlocatif.com ou encore mystone.fr